Вызовы для рынка торговой недвижимости изменились

Консалтинговая компания IPG.Estate улучшила прогноз по объему свободных торговых площадей на конец 2022 года и начало 2023 года до 20-22% вместо ожидаемых 30-40%.

В частности, Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга компании, отметил, что в период, когда иностранные бренды массово заявляли о своем уходе с российского рынка, прогнозы были более негативными. До конца текущего года специалисты IPG.Estate ожидали рост предложения в сегменте торговой недвижимости до 30–40%. Однако дальнейшая ситуация на рынке позволила скорректировать первоначальные оценки до 20–22% от общего объема рынка. Эта цифра, по данным компании, будет достигнута не ранее конца первого квартала 2023 года.

С марта 2022 года объем экспозиции так и не дошел до «шокирующего» уровня. Как считают в IPG.Estate, операторы не торопились расторгать договоры аренды, взвесив риски и размеры штрафных санкций. К середине лета некоторые российские компании-арендаторы приняли решение об увеличении собственных форматов и заключили контракты на аренду более крупных блоков из числа высвобожденных площадей.

Также ряд международных операторов передал часть российского бизнеса местным инвесторам или командам менеджмента, что позволило сохранить арендуемые площади под новыми вывесками. И несмотря на то, что уровень доступных торговых площадок вырос, IPG.Estate наблюдает предпосылки для снижения арендных ставок.

Тем не менее текущие структурные изменения российской экономики могут привести к гораздо более серьезным последствиям для сегмента ТЦ. Главным негативным фактором становится снижение потребительского спроса, считают в компании. На сегодняшние реалии торгового сегмента, по мнению аналитиков, наибольшее негативное влияние окажут продолжающийся разрыв между растущей инфляцией и реально располагаемыми доходами населения, ипотечный бум 2021 года и релокация платежеспособного населения в течение 2022 года. В IPG.Estate констатируют переход все большего числа граждан к накопительной модели финансового поведения, что в обозримом будущем начнет отрицательно сказываться на стратегических планах торговых операторов.

Также компания спрогнозировала, что бренды, продолжающие работать в России, будут пересматривать свое географическое присутствие и перейдут к экономике масштаба, закрыв оффлайн-точки с наименьшими оборотами. Экономия на аренде позволит игрокам уверенно рассматривать расширение в рамках крупных региональных торговых комплексов. Для больших и успешных проектов это станет возможностью вернуться к приемлемому уровню заполняемости, но для региональных, морально устаревших проектов такое перераспределение рынка может оказаться губительным. Собственникам, которые откладывали вопрос реконцепции проектов, придется всерьез заняться переформатированием своих активов.